ייעוץ וליווי דיירים בנושא תמ"א 38
שיחת ייעוץ חינם :
054-492-4405

תמ"א 38 תיקון 3.

ביום 7/12/2004 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מס' 38 – להלן "תמ"א 38 או התמ"א או תכנית החיזוק". התכנית פורסמה ברשומות ביום 18/05/2005.

תמ"א 38 היא חלק מהערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה ובאה לעודד חיזוק של מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה -1 לינואר 1980, מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413).

עפ"י הערכות , 40% מהמבנים בישראל אינם עומדים בתקן.

מטרת התכנית לקבוע מסגרת חקיקתית שתאפשר הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים ולעודד את בעלי הדירות לבצע חיזוק ע"י מתן זכויות בניה לשם מימונו.

תמ"א 38 יצרה כאמור כלים שמטרתם להקל ולעודד בעלי בתים לחזק את נכסיהם, מפני רעידות אדמה אולם, אי אפשר להתעלם מכך שתמ"א 38 נותנת גם את המענה היעיל והטוב ביותר שעומדים כיום לבעלי דירות ע"י תוספת ממ"דים, ממ"קים וכו' מפני האיומים הביטחוניים שנשקפים כיום לתושבי מדינת ישראל אם מדרום ומצפון  ואם מעבר לים!.

תמ"א 38 תיקון 2 ו- תמ"א 38 תיקון 3 הנם בעיקר תיקונים שמטרתם להקל ולהוות תמריץ משמעותי ליזמים בביצוע תמ"א 38.

 

ראוי לציין – התמריצים שמעניקה תמ"א 38 בגין ביצוע חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה נועדו, בין היתר בראש ובראשונה להימנע מהצורך בהוצאות כספית של בעלי הדירות במימוש התמ"א!.

 

אבני דרך, הטבות ותמריצים במסגרת התמ"א!

תמ"א 38 מאז כניסתה לתוקף, כוללת נכון להיום, שלוש מהדורות מרכזיות. תמ"א 38 תיקון 2 ו תמ"א 38 תיקון 3. מטרתם העיקרית להוות תמריצים נוספים לצורך חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה.

בתחילת דרכה בשנת 2005, תמריצי התמ"א אפשרו תוספת קומה על הקיים או תוספת אגף או סגירת קומה מפולשת בשטח קומה טיפוסית לאחר הרחבות ( 25 מ"ר לכל יחידה בנויה) בפועל (להלן "עיבוי" או "תוספת זכויות על הקיים") – היות ובעצם התמ"א נועדה להוות תמריץ בעל משמעות כלכלית שתאפשר את חיזוק הבניין ואפילו הרחבתו ע"י הענקת זכויות בניה נוספות לבניין הקיים – בפועל כדאיות כלכלית במימוש התמ"א התאפשרה למעשה רק ביישובים ספורים כגון ת"א ורמת גן -בעיקר בגלל מדיניות הוועדה המקומית – היות ושווי זכויות הבניה מתוקף התמ"א , אפשרו במידת מה את יישום התמ"א אולם עדיין החריגו את כל שאר היישובים בארץ כולל גוש דן ממימוש מטרות התמ"א.

תמ"א 38 תיקון מס' 2  שאושר בשנת 2010, הוסיף, בין היתר,  את השינויים הבאים:

  • התרת סגירת קומה מפולשת בנוסף לבניית קומה נוספת או אגף נוסף.
  • מתן האפשרות להרוס את הקיים ובנייה מחדש של בניין מגורים בכפוף לזכויות הבניה מתוקף תכניות תבע"יות (תכניות בניין עיר) החלות בחלקה בתוספת זכויות הבניה מכוח התמ"א.

תמ"א 38 תיקון מס' 3 שאושר ביוני 2012, מהווה כיום את השינוי המקיף והמשמעותי ביותר שאמור להוות תמריץ כלכלי משמעותי יותר במימוש התמ"א גם באזורים נוספים בארץ.

תמ"א 38 תיקון מס' 3 מאפשרת את השינויים העיקריים הבאים:

  • מתן אפשרות לתוספת / הקמת עד 2.5 קומות לבניין העומד בקריטריונים של התמ"א.
  • מימוש זכויות בניה בהתאם לתיקון מס' 3 - במגרש / חלקה שבו קיים בניין שהתמ"א חלה עליו, זכויות בניה שלא מומשו בפועל בהתאם לתכניות מקומיות מאושרות, אותן זכויות יהיו חופפות לזכויות שניתנות מתוקף התמ"א. במגרש/חלקה שבו קיים  בניין שהתמ"א חלה עליו והוחלט על הריסתו, אזי במקרה כזה הזכויות מתוקף התמ"א יתווספו לזכויות מתוקף התב"עות המקומיות שחלות על החלקה / מגרש, כלומר הזכויות מצטברות.
  • זכויות שאינן ניתנות למימוש במגרש אחד ניתנות למימוש במגרש אחר (בתנאים).

לדוגמא: במגרש נמצא בפועל בניין בן 3 קומות שחלה עליו תמ"א 38 (נבנה לפני  01/01/1980 ואינו עומד בתקן  413).

זכויות עפ"י תב"עות מקומיות מאושרות – 4 קומות.

זכויות עפ"י תמ"א 38 תיקון 3 – 2.5 קומות.

הריסת הבניין ובנייה מחדש, ניתן לבנות כדלקמן:  4 קומות (תב"ע) + 2.5 קומות (תמ"א), סה"כ 6.5 קומות.

עיבוי הבניין הקיים, ניתן לבנות כדלקמן: 3 קומות (בנוי בפועל) + 2.5 קומות (תמ"א), סה"כ 5.5 קומות בלבד.

  • אפשרות לפתרון מיגון חלופי לבניית ממ"ד, או אישור פטור מבניית ממ"ד בכפוף לאישור פיקוד העורף.

להלן "שירותי הבנייה לפי תכנית החיזוק" המהווים תמריצים לצורך מימוש תמ"א 38, אם באופן של עיבוי הבניין הקיים או במסגרת הריסה ובניה מחדש:

  • חיזוק המבנה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה.
  • הרחבת יחידות הדיור הקיימות בפועל / עפ"י תב"ע ב- 25 מ"ר.
  • התקנת מעלית.
  • עיצוב המבנה ושיפוצו.
  • הסדרת חניות.
  • מחסנים.
  • מרפסות שמש – ניתן לבנות עד שטח של 14 מ"ר אולם לא יותר מ 12 מ"ר בממוצע לסה"כ מרפסות השמש בבניין.
  • תשלום לכיסוי ההוצאות הכרוכות בשירותי הבניה לפי תכנית החיזוק – שכר טרחת עו"ד ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים לרבות מפקח בניה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועפ"י התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות שינוע של הדייר מ ואל דירתו וכן הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א.

 

*  כל הכתוב /המצוין  באתר זה, הינו על סמך דעתו הבלעדית של בעל האתר ו אינו מהווה בכל מקרה תחליף משפטי או/ו שירותים משפטיים ו/או חליף לייעוץ משפטי מקצועי ומוסמך *