התמורות לבעלי הדירות
חיזוק ובנייה על הקיים – תמ"א 38 תיקון 1
- חיזוק המבנה לפי תכנית חיזוק מפני רעידות אדמה.
- התקנת מעלית.
- שיפוץ קומת הלובי.
- שיפוץ חדר המדרגות.
- עיצוב המבנה ושיפוצו מחדש.
- חיבור הבניין לתשתיות חדשות במגרש.
- תוספת מרפסת שמש עד 12 מ"ר.
- הסדרת שטח גינה בבניין, שבילי גישה לקומת הלובי.
- הסדרת חניות לדירות – בד"כ לדירות שלהן מוצמדות חניות.
- מחסנים בקומת הקרקע עד 6 מ"ר (באם מתאפשר תכנונית וכלכלית).
- הרחבת יחידות הדיור הקיימות עד 25 מ"ר (באם מתאפשר תכנונית וכלכלית).
- תשלומים שונים לכיסוי ההוצאות הכרוכות בשירותי הבניה לפי תכנית החיזוק (הכולל שכ"ט עו"ד ויועצים נוספים לרבות מפקח בנייה) – יחולו על היזם.
- תשלומי מיסים שונים האמורים לחול על בעלי הדירות יחולו על היזם (היטל השבחה, מס שבח, תשלום מע"מ על שירותי הבנייה וכו').
שיפוץ דירה (פנים) אינו נכלל בהטבות תמ"א 38 שניתנות ע"י קבלנים תמ"א 38. שיפוץ דירה ע"י קבלני תמ"א 38 מהווה מרכיב מיסוי נוסף (נחשב כחלק מהתמורה לבעלים) שאמור לחול על בעל הדירה בסכום עלות שיפוץ דירה. שיפוץ דירה לבעלים כרוך בשיעור מס המהווה עלות נוספת של כ- 25% מעלות שיפוץ דירה.
התמורות לבעלי הדירות ניתנות ע"י קבלני תמ"א 38 המתמחים בנושא תמ"א 38 על היבטיו השונים. קיימים הבדלים בין קבלנים תמ"א 38 העוסקים בחיזוק ובניה על הקיים לעומת קבלני תמ"א 38 העוסקים בהריסה ובניה חדשה של בניינים.
הריסה ובנייה מחדש – תמ"א 38 תיקון 2
- קבלת דירות חדשות בבניין חדש – בדומה לפרויקט חדש למגורים.
- הגדלת שטח הדירה של עד 25 מ"ר (בכפוף למימוש תכנוני וכדאיות כלכלית).
- הסדרת חניות – בד"כ חניון תת קרקעי.
- תשלומים שונים לכיסוי ההוצאות – בדומה להליך עיבוי ובנייה על הקיים – יחולו על היזם.
- תשלום דמי שכירות לבעלי הדירות עד למועד מסירה של הדירות כולל הוצאות שינוע מהדירות.
- תשלומי מיסים – בדומה להליך עיבוי ובנייה על הקיים – יחולו על היזם.
שיפוץ דירה אינו רלוונטי לעניין תיקון 2 לתמ"א 38.
התמורות לבעלי הדירות ניתנות ע"י קבלני תמ"א 38 המתמחים בנושא תמ"א 38 על היבטיו השונים. קיימים הבדלים בין קבלנים תמ"א 38 העוסקים בחיזוק ובניה על הקיים לעומת קבלני תמ"א 38 העוסקים בהריסה ובניה חדשה של בניינים.
התמורות ליזם / קבלנים תמ"א 38
חיזוק ובנייה על הקיים – תמ"א 38 תיקון 1
- זכויות בנייה לתוספת שתי קומות בדומה לשטח קומה טיפוסית בבניין לאחר הרחבות אפשרויות במסגרת התמ"א.
- זכויות בנייה לתוספת מחצית קומה טיפוסית בקומה עליונה לדירות גג או חדרי יציאה לגג (תלוי מדיניות הרשות המקומית).
- זכויות בנייה לדירות גן בקומת הקרקע. (במידה ומתאפשר תכנונית).
הריסה ובנייה מחדש – תמ"א 38 תיקון 2
- בדומה לזכויות הבנייה המוקנות כאמור בהליך עיבוי ובנייה על הקיים.
- תוספת זכויות בנייה שלא מומשו במגרש / חלקה עפ"י תכניות בניין עיר מקומיות מאושרות.
- ניוד זכויות בנייה עודפות למגרש/חלקה אחרת.
סה"כ התמורות הנדרשות ע"י קבלנים תמ"א 38 אמורות לכלול מרכיב רווח על סה"כ עלויות הבניה בפרויקט. אחוז הרווח שנדרש ע"י קבלנים תמ"א 38 נגזר בעיקר ממורכבות הפרויקט, הסיכון בביצוע וכו'. אחוז הרווח לקבלני תמ"א 38 -במינימום 22% ומעלה.